경제 위기와 대출 규제 악화는 주택 공급과 수요의 균형을 무너뜨린다.
이 상황에서 계약의 면책을 규정하는 불가항력 조항의 역할이 재조명된다.
법적 해석은 주별로 달라 분쟁과 불확실성이 커지고 있다.
주택이 사치가 되는 시대, 불가항력은 해결책인가?
숫자가 말한다.
미국 가구의 다수가 주택을 감당하지 못한다는 분석이 연속 보도된다.
자료에 따르면 75% 이상 가구가 주택 구매 여력이 없다고 지적된다.
그 결과 주택 소유는 일부에게만 허락된 '사치'처럼 느껴진다.
이 같은 현실은 단순한 주택 문제를 넘어 계약과 금융 시스템 전반의 압력으로 이어진다.
Homeownership can feel like a luxury when only a sliver of the country's housing market is affordable for most Americans, Bankrate analyst says.
사건의 윤곽은 명확하다: 집값 상승, 대출 조건 강화, 그리고 일부 지역의 공급 부족이 맞물린다.
그러나 이 파고 속에서 계약 당사자들이 서로를 탓하며 법적 분쟁으로 치닫는 경우가 늘어난다.
이 칼럼은 주택 비가용성 문제를 출발점으로 불가항력(force majeure) 조항의 법적·실무적 의미를 재조명한다.
그 과정에서 찬반 양측의 주장을 깊이 있게 비교·대조한다.
불가항력으로 재정의한다.
불가항력 조항은 전통적으로 자연재해·전쟁·전염병 등 통제 밖의 사건을 예로 든다.
그러나 최근 부동산과 금융 위기가 본격화되면서 경제적 충격과 규제 변화가 해당 조항 적용 대상인지가 핵심 논쟁으로 부상한다.
특히 미국 내에서는 주별 판례 차이가 뚜렷해 계약서 문구의 정교함이 승패를 좌우한다.
따라서 계약을 작성하는 초기 단계에서 불가항력의 범위·통지 절차·증명 책임을 명확히 규정하는 것이 실무적 관건이 된다.
찬성: 인정해야 한다.
불가항력을 인정해야 한다는 주장은 공정성의 논리로 시작한다.
예컨대 코로나 팬데믹이나 갑작스러운 금융시장 붕괴처럼 당사자가 미리 예측하거나 방지할 수 없는 사건은 계약 이행 부담에서 면책을 받아야 한다는 관점이다.
이 입장은 특히 대규모 건설 프로젝트나 주택 개발 사업에서 강하게 제기된다.
프로젝트의 경우 조달 비용의 폭등, 공급망 붕괴, 금융기관의 대출 중단 등이 한 번에 발생하면 원청과 하청 모두 계약을 계속 이행하기 어려워진다.
찬성 측은 역사적 판례와 국제적 규범을 근거로 든다.
영국의 frustration 법리와 일부 프랑스 판례는 계약 목적 자체가 달성 불가능해진 경우 면책을 인정하는 유연한 해석을 제공한다.
이러한 법리는 공정한 위험 분담 원칙에 부합하며, 계약 당사자 간의 신뢰이익(trust interest)을 보호하는 효과가 있다.
또한 대공황이나 팬데믹처럼 체계적 위험이 발생하면 개별 당사자의 귀책을 묻는 것은 현실적이지 않다는 실무적 이유도 제시된다.
현장 사례를 보면 불가항력 인정은 사업의 존속을 가능하게 한다.
예를 들어 건설 현장에서 주요 자재가 수입 중단으로 조달 불가능해지면 공정 중단이 불가피하다.
이때 불가항력을 근거로 일정 기간 계약 이행을 유예하거나 조건부 종료를 허용하면 관련 당사자들이 파산으로 몰리는 것을 방지할 수 있다.
결국 이는 지역 경제와 고용을 보호하는 효과로 이어진다.
또한 금융 측면에서 보면 대출 상환 유예나 융자 재협상은 불가항력에 기반해 실행된 경우가 있다.
대출기관과 개발업자 간 협상이 불가항력 조항을 매개로 이뤄지면 담보 처분이나 파산 절차로 가는 것을 막을 수 있다.
따라서 주택 시장의 심각한 위기 상황에서 불가항력 인정은 시스템적 붕괴를 완충하는 하나의 도구가 된다.
이 같은 맥락에서 찬성 측은 불가항력 적용을 통해 사회적 비용을 낮출 수 있다고 주장한다.
반대: 엄격히 해석한다.
반대는 엄격한 계약 이행을 강조한다.
반대 측은 경제 위기 자체를 불가항력으로 승화시키는 것을 강력히 경계한다.
그 이유는 단순한 경제적 불황이나 시장 변동성은 예측 가능한 리스크로서 당사자가 사전에 대비해야 할 부분이라는 논리다.
미국의 많은 주에서는 경제 위기 단독으로 불가항력 면책을 인정하지 않으며, 구체적이고 직접적인 인과관계의 입증을 요구한다.
따라서 계약 문구가 모호하면 면책 주장이 받아들여지지 않을 위험이 크다.
법적 실무 관점에서 반대 입장은 계약의 안정성과 예측 가능성을 중시한다.
만약 불가항력 주장이 광범위하게 인정되면 계약 당사자들이 쉽게 면책을 주장하는 남발 현상이 발생할 수 있다.
이는 건설 프로젝트에서 클레임(claim)이 급증하고, 결과적으로 보험료 인상과 금융비용 상승을 초래해 전체 산업의 비용 구조를 악화시킬 수 있다.
즉, 단기적 구제는 가능하지만 장기적으로는 시장의 신뢰와 자본의 유입을 저해할 위험이 있다.
실무적 사례에서 반대 측은 통지 절차 미준수나 인과관계 입증 실패를 자주 근거로 제시한다.
예를 들어 계약서에 명시된 통지 기한을 지키지 않았거나, 특정 정부 규제의 직접적 영향이 증명되지 않으면 법원은 면책을 부정하는 경우가 많다.
또한 ‘최선의 노력(best efforts)’ 또는 ‘상업적 합리성(commercial reasonableness)’ 조항이 포함된 계약에서는 불가항력이 아닌 다른 법리로 책임을 조정하는 접근도 취해진다.
결과적으로 반대 입장은 계약 문서의 정교함과 사후 증명 책임을 강조하며, 불가항력의 범위를 축소하려 한다.
이와 같은 논리는 투자자 보호와 금융시장의 안정성 측면에서 설득력이 있다.
금융기관과 채권자는 불확실한 면책 확장으로 인해 대출 관행을 보수적으로 바꾸며, 이는 결국 주택 공급을 더 위축시킬 수 있다.
따라서 반대 측은 불가항력의 남발이 중장기적으로 주택 접근성 개선에 도움이 되지 않는다고 주장한다.
쟁점과 현실적 관점
쟁점은 결국 계약 문구의 정밀성, 인과관계 증명 가능성, 그리고 주별 판례 차이다.
실무자는 불가항력의 정의를 명확히 하고 통지·증빙 절차를 상세히 규정해야 한다.
그렇지 않으면 예측 불가능한 분쟁이 발생하고 비용이 증가한다.
계약 문구의 정확한 정의가 판결을 좌우한다.
또 한편으로는 정책적 대응이 필요하다.
주택 시장의 구조적 문제를 해결하지 않으면 불가항력 조항은 임시방편에 불과하다.
공급 확대, 금융상품 설계, 세제 인센티브 등 다각적 대책이 병행되어야 한다.
예를 들어 공공과 민간의 공동 개발, 장기 저리 대출 프로그램, 전세·월세 시장 안정화 장치 등이 논의되어야 한다.
한편, 건설업계와 개발자는 계약 협상 단계에서 위험 분담을 더 명확히 합의해야 한다.
특히 주요 자재의 공급처 다변화, 대체 조달 계획, 보험 적용 범위의 확대 등이 현실적 대응책이 될 수 있다.
이와 함께 금융기관은 스트레스 테스트를 강화하고, 위기 시 협상 가능한 구조화 상품을 개발해야 한다.
이는 투자자와 주택 수요자 모두의 안정성 확보로 이어진다.
국제 비교는 시사점을 준다.
영국과 프랑스는 일부 상황에서 불가항력을 상대적으로 유연하게 해석하는 반면, 미국은 주별 차이가 커 일관된 기준이 없다.
한국의 건설계약 연구에서도 불가항력 기준과 위험 분담 모델이 지속적으로 논의되고 있다.
따라서 글로벌 스탠더드에 근거한 계약 관행과 국내 실무 적용의 혼합적 접근이 필요하다.
결국 불가항력 조항의 설계는 단순한 법률 문구를 넘어 사회적 비용과 형평성의 문제를 포함한다.
주택 가격 상승과 대출 조건 변화는 개인의 가계 재정과 직결되며, 이는 곧 정치적·사회적 압력으로 변환된다.
법률가와 실무자가 함께 정책 입안자와 협의하여 현실적인 가이드라인을 제시할 필요가 있다.
다음은 실무자를 위한 몇 가지 제언이다.
- 계약 체결 시 불가항력의 범위를 구체적으로 정의한다.
- 통지 절차와 증빙 서류 요구를 명시하고 이행 기한을 분명히 한다.
- 대체 이행·지연 보상·종료 조건을 단계별로 규정한다.
- 금융기관과의 협상 조항을 포함해 대출 상환 유예 시나리오를 사전 합의한다.
- 공공정책과 연계된 프로젝트는 정부의 지원 메커니즘을 계약에 반영한다.
결론
불가항력 조항은 주택 시장의 구조적 위기 앞에서 유용한 도구가 될 수 있다.
그러나 그것만으로 주택의 접근성이 회복되지는 않는다.
따라서 계약 문구의 정교화와 함께 주택 공급·금융·세제 정책의 종합적 대응이 병행되어야 한다.
당신은 어떤 조치가 우선되어야 한다고 생각하는가?
